Ao iniciar uma ação judicial de vícios construtivos o condomínio deve optar por 1) Produção Antecipada de Provas, 2) Indenização e 3) Obrigação de fazer. Veja neste artigo as principais implicações de cada um deles para seu condomínio.
Diariamente atendo síndicos de condomínios residenciais e comerciais com dúvidas sobre o que fazer quando as construtoras param de atender suas solicitações de reparos dentro do prazo de garantia.
Na grande maioria das vezes são informados pelas construtoras que se tratam de problemas de manutenção, ou que a garantia não cobre este tipo de problema, ou simplesmente se recusam a realizar as manutenções.
Até mesmo o suporte jurídico das administradoras tem dúvidas se estas reclamações procedem ou não. E o principal, será que conseguem provar estes problemas numa demanda judicial?
No caso de anomalias construtivas em condomínios geralmente estamos falando na realização de reparos ou indenizações na casa de algumas centenas de milhares de reais, podendo chegar facilmente à casa dos milhões de reais.
São valores financeiros enormes e o risco é grande se consideramos que perder um processo como este representa um prejuízo ainda maior, pois além de ficar com as anomalias construtivas para reparar, o condomínio ainda terá que arcar com os custos jurídicos do processo.
Este artigo foi escrito para auxiliar os síndicos de condomínios a compreenderem melhor essas questões, esclarecendo como é o processo para elaboração de um parecer técnico e como é o processo para a execução da perícia judicial.
Seja você síndico profissional ou não, neste artigo trago informações valiosas sobre como proceder quando os problemas construtivos estiverem se acumulando e causando sérios problemas para o condomínio mostrando quais são os passos a seguir para ter sucesso na resolução dos problemas em uma demanda jurídica.
A construção de um condomínio demanda uma complexidade gigantesca de processos de engenharia e materiais de construção. Os engenheiros das construtoras são especializados nos campos do projeto e execução de obras. Mesmo assim não existe um único responsável por todas as etapas dada a complexidade
da construção, são vários profissionais que atuam cada um em sua especialidade.
Do mesmo modo a análise e vistoria de anomalias construtivas são realizadas por engenheiros especializados em patologia das construções, conhecida como engenharia diagnóstica.
Para atuar em um processo judicial o ideal é o profissional de engenharia diagnóstica alinhado com o conhecimento sobre os processos jurídicos.
O que é o Parecer Técnico
O Parecer Técnico é um laudo técnico elaborado por um Assistente Técnico, seja do autor ou do réu. Geralmente é apresentado no início do processo judicial relatando os problemas encontrados e toda a base técnica que sustenta a reclamação.
É importante frisar que o Código de Processo Civil determina que o Juiz não está restrito à conclusão do laudo do perito judicial, por isso é importante a apresentação do Parecer Técnico pois pode ser um contraponto e influenciar a decisão do Juiz.
O Parecer Técnico também serve como uma bússola para o Perito Judicial, indicando os pontos a serem analisados e toda a argumentação técnica sobre os problemas. Este documento não deve ser apenas uma lista de problemas, mas sim apresentar um roteiro com explicações e detalhes técnicos que leve o Perito Judicial a concluir que os problemas são pertinentes e que são decorrentes de falhas construtivas.
Este documento será elaborado usando uma linguagem técnica demonstrando tudo isso em normas, estudos, fotografias, documentos, leis municipais, códigos de obras, regulamentos de órgãos oficiais, relatórios de vistorias e até mesmo com notas fiscais e recibos de materiais e serviços.
Geralmente o Perito Judicial realiza a perícia seguindo o roteiro indicado no Parecer Técnico. Por isso é importante que os problemas estejam divididos por seções para facilitar a realização da perícia: por exemplo iniciar nas áreas externas, depois subsolo, térreo e, por fim, telhado. Ou então listar os temas a serem verificados: fissuras, infiltrações, descascamentos, elétrica, hidráulica, etc.
Como é o processo judicial envolvendo vícios construtivos
Neste capítulo vou passar uma visão geral sobre como se processa uma ação judicial envolvendo anomalias construtivas. Preste bastante atenção pois aqui você começará a entender os caminhos a serem percorridos.
Vamos partir da situação em que seu condomínio está com vários problemas construtivos e a construtora se recusa a resolvê-los. Os problemas se acumularam, os condôminos estão lhe pressionando e você, como síndico, precisa resolver esta situação. Você vai conversar com a administradora, com algum colega advogado, questiona outros síndicos e conclui que a saída é iniciar um processo judicial.
Inicialmente o condomínio deverá contratar um profissional para elaborar um Parecer Técnico que será enviado junto com uma notificação extrajudicial para a construtora visando uma última tentativa de acordo. Em alguns casos é possível uma resolução nesta etapa. Caso contrário o condomínio irá iniciar o processo judicial.
Agora vamos analisar os 3 tipos de processos envolvendo vícios construtivos em condomínios:
1) A PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS.
Neste tipo de processo o condomínio (o autor do processo) vai solicitar ao Juiz que nomeie um Perito Judicial para realizar uma perícia técnica com o objetivo de constatar as falhas e anomalias construtivas existentes relatadas no Parecer Técnico elaborado pelo Assistente Técnico.
Este é um processo mais rápido, pois o pedido é somente para o Juiz nomear um Perito Judicial para fazer o laudo. Não há pedido de indenização ou de realização de reparos, somente para realizar o laudo judicial. Quando o Perito entregar o laudo acaba este processo. O objeto desta ação é apenas e somente produzir um laudo judicial. Neste caso os reparos serão realizados emergencialmente pelo condomínio e depois se busca a indenização dos valores gastos.
Depois com o laudo judicial em mãos inicia-se outro processo para pedir indenização das anomalias relatadas no laudo judicial.
Talvez você esteja se perguntando: Para que dois processos? Não seria melhor fazer um processo só?
A Produção Antecipada de Provas é usada quando existe urgência para a realização dos reparos ou quando há receio que venha a ser tornar muito difícil ou impossível a verificação das anomalias em razão da demora do processo tradicional. Como é um processo bem mais rápido (30 a 60 dias para a realização da perícia, em média) é a opção mais rápida em casos emergenciais. Nos outros casos seguintes o prazo para a realização da perícia pode chegar a alguns anos de espera.
2) INDENIZAÇÃO.
Neste processo o condomínio quer receber uma indenização para reparar os problemas existentes causados pela construtora. Podem ser reparos que já foram realizados ou reparos que ainda serão realizados pelo condomínio após o recebimento do valor de indenização.
Nesta opção o condomínio não quer que a construtora realize tais obras, ou porque não tem mais confiança ou porque o relacionamento entre as partes se deteriorou a ponto que não ser desejável continuar o contato.
Se os reparos já tiverem sido realizados o valor da indenização será provado pela apresentação de recibos e notas fiscais de materiais e serviços. Caso contrário poderá ser apresentado 3 orçamentos de empresas.
Se a parte contrária não concordar com estes valores o Juiz determinará uma perícia judicial para determinação dos problemas, sua origem, necessidade de reparos e valores de indenização.
Existe outra situação que é quando os reparos já podem ter sido realizados após a Produção Antecipada de Provas (aquele laudo do item 1). Neste caso a necessidade das obras já estará confirmada pelo laudo do perito do Juízo.
3) OBRIGAÇÃO DE FAZER
Quando o condomínio quer que construtora realize os reparos o processo será de Obrigação de Fazer. Os reparos a serem realizados serão os indicados no Parecer Técnico.
Como geralmente as partes irão divergir haverá a necessidade da perícia judicial a ser realizado pelo Perito Judicial.
Existe uma diferença importante entre a INDENIZAÇÃO e a OBRIGAÇÃO DE FAZER. Caso você opte por receber uma indenização tenha em mente que ao receber o valor dos reparos, será responsabilidade do condomínio contratar uma empresa para realizar os reparos.
ENTÃO, SE OS PROBLEMAS RETORNAREM, A RESPONSABILIDADE PASSA A SER DO CONDOMÍNIO E NÃO MAIS DA CONSTRUTORA. OU SEJA, ACABA A GARANTIA.
Já na Obrigação de Fazer a construtora realiza os reparos e a garantia se mantém.
Em um condomínio que atendi existiam anomalias na fachada dos prédios como fissuras e bolhas na pintura. Após um período de negociações a construtora fez um acordo em que iria fornecer o material e o condomínio contrataria a mão-de-obra para repintar a fachada.
Este é o acordo perfeito, mas para a construtora, não para o condomínio. Avisei ao síndico que a origem dos problemas não estava sendo tratada, a repintura somente iria mascarar os problemas, mas que logo tornariam a aparecer, e que nesta próxima vez não teriam mais para quem reclamar já que quem executou o serviço na fachada foi o condomínio, perdendo assim a garantia.
Infelizmente após cerca de um ano os problemas começaram a aparecer novamente e o condomínio teve que arcar com o trabalho de recuperação de fachada e nova repintura. Portanto, pense com bastante cuidado quanto ao tipo de processo a ser escolhido.
Eduardo Araki, é engenheiro civil, perito judicial pelo TJSP e assistente técnico judicial.
(11) 98742-9002
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