Como é feita uma avaliação de imóveis

Um imóvel é um patrimônio de alto valor que muitas vezes é resultado de uma vida inteira de poupança e investimento. Por isso a avaliação de imóveis não poderia ser uma ciência empírica e em vista disso a ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, disponibiliza uma norma específica para este fim, a NBR 14.653 – Avaliação de Bens. Importante também listar a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE – Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia.

Objetivo da Avaliação de Imóveis

A Avaliação de Imóveis busca atingir precisão no valor de mercado de um imóvel com embasamento técnico e análises de valores de mercado de maneira a evitar especulações e suposições. O uso de laudos avaliatórios é extenso, além do mercado imobiliário estes laudos são utilizados em inventários e partilhas, seguro patrimonial, hipotecas, reestruturação societária, determinação de valores de liquidação, reavaliação do ativo imobilizado (atualização patrimonial ), planejamento tributário, falências, alienação, fusão e cisão de empresas, ações de divórcio, ações judiciais, estudos econômicos, garantias bancárias, permuta, adjudicação, indenizações, desapropriação de imóveis, arrematação, doação, locação e outros.

O que faz um engenheiro de avaliações

Este é um profissional com domínio das normas técnicas de avaliação e expertise das ferramentas de cálculo estatístico. Também deve ter conhecimento do mercado imobiliário onde o imóvel está situado. O engenheiro de avaliações vai determinar o melhor método de avaliação, buscar parâmetros de comparação e elaborar o laudo de avaliação com precisão e assertividade, assim é possível ter uma idéia isenta do valor de uma propriedade por um terceiro.

Quais imóveis podem ser avaliados

Basicamente todo tipo de bem imóvel pode ser objeto de avaliação: terrenos, lotes, glebas de terras, casas, apartamentos, shoppings, prédios residenciais e comerciais, vagas de garagem, condomínios, postos de combustível, fazendas, chácaras, salas e lojas comerciais, galpões e prédios industriais, hotéis e motéis, clubes, hospitais, escolas, cinemas e teatros, loteamentos e conjuntos habitacionais.

Vistoria e levantamento de informações

É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação.

A vistoria deve trazer a descrição interna do imóvel, deve ser vistoriada a área externa, áreas comuns (em caso de condomínios). Deve ser caracterizado o padrão de construção e estado de conservação. Também devem ser caracterizados o terreno, localização, topografia, infraestrutura urbana no entorno, equipamento comunitário disponível, idade da edificação.

A região tem características intrínsecas à avaliação com seus aspectos econômicos e físicos, malha de transporte, fornecimento de infraestrutura urbana (água, esgoto, energia, iluminação pública, telecomunicações, gás encanado, coleta de lixo, etc).

Deve-se localizar a presença no entorno de atividades de comércio, indústria, saúde, educação, lazer e segurança.

Métodos de avaliação de imóveis

A NBR 14.653 determina diversas metodologias para avaliação de imóveis:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Preferencialmente utilizado em avaliações este é método mais frequente pois utiliza-se de dados reais de mercado. Nesta metodologia se pretende uma composição de amostras representativas com características, tanto quanto possíveis, semelhantes às do imóvel avaliando.
MÉTODO EVOLUTIVO
Esta metodologia é empregada quando não há dados amostrais semelhantes ao avaliando. Então avalia-se o valor do terreno que é somado ao custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado pelo uso e condições de conservação.
MÉTODO INVOLUTIVO
Elabora-se um projeto hipotético (seja um loteamento ou um condomínio) e é feita uma análise do potencial do mercado imobiliário da região. A partir daí estabelece-se valores para as unidades e é possível avaliar o empreendimento com um todo.
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis e outros, é feito estimativa de receitas e despesas, fluxo de caixa e taxa mínima de atratividade. A estimação do valor do imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.
MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias.

A NBR 14.653 é divida em 7 partes

NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;

NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;

NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos;

Outras referências normativas

– Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988 – Quadro Geral de Unidades de Medida
– Leis Federais nº 6766/79 e 9785/99, que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano
– Lei Federal nº 8.245/91, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos
– Decreto-Lei nº 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha
– ABNT NBR 12721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento.

 

Eduardo Eiji Araki

Araki Engenharia